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星韵疫情法律解读
疫情防控期间房屋租赁合同履约法律风险提示
来源:星韵所 发表时间:2020-02-16 浏览次数:2579 分享于:


前言

     新型冠状病毒疫情,牵动全国甚至全球,将对近期国民经济的运行产生持续而深刻的影响。司法、行政政策也在陆续调整,各种相关法律问题层出不穷。浙江星韵律师事务所将组织精干力量,持续编写和发布“疫情相关法律问题分析与解答”,对疫情防控期间所涉及的法律问题进行相应的分析,尽绵薄之力共克时艰。

    由本所陈楠楠律师、徐涛律师撰写,就疫情防控期间房屋租赁合同的履约法律风险作出提示。

正文

    引言

    因近期各地针对新型冠状病毒疫情采取的管控措施,给房屋租赁合同的履行带来了重大影响,我们接到了不少当事人的咨询,包括工业厂房、商铺、住宅等各类房屋的承租人、出租人以及长租公寓经营者等主体,现就普遍关心的几个问题,结合有关政策和司法判例,作简要解答,供参考:

    一、承租人提出减免租金的要求是否合理?

    针对当前的疫情,不论是工业厂房、商铺以及住宅的承租人,均存在无法实际使用房屋的情况,据此承租人提出减免租金的要求,有相关政策和法律依据。

    策方面,近期全国各地政府相继出台了支持企业的相关优惠政策,比如《浙江省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组关于支持小微企业渡过难关的意见》、《中共杭州市委 杭州市人民政府关于严格做好疫情防控帮助企业复工复产的若干政策》等。上述杭州市的文件中,明确提出“5.减免企业房租。对承租市属及以下国有经营用房的企业和个体工商户,免收2、3月份房租。对租用其他经营用房的,鼓励业主(房东)为租户减免租金,对免租金2个月以上的,政府按免租金月份数给予房产税、城镇土地使用税减免。”

    法律方面,参考最高院在2003年6月11日下发的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》,其中明确:“由于“非典”疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”而上述两条法规正是针对“不可抗力”的规定。同时,我们对2003年非典时期关于租金减免的相关司法判例的梳理显示,如果双方因疫情原因就租金减免发生争议起诉至法院的,绝大多数法院判决支持租金减免的主张,适用的法律依据包括不可抗力、情势变更和公平原则等。故鉴于本次新型冠状病毒疫情与非典疫情具有较大的相似性,我们预判针对类似案件,后续法院判决支持租金减免的可能性较大。

    律师提示:如果您是国有或者集体资产的出租人,应该严格按照当地政府相关文件要求主动给予承租人租金减免。

    如果您是非国有或者集体资产的出租人或承租人,建议双方就租金减免问题进行友好协商,对于减免的具体金额,如双方无法达成一致的,建议双方参照当地政府公布的国有资产租金减免的标准,以免造成不必要的诉争。

    二、二房东有哪些权利和义务?

    二房东在法律层面,同时具有承租人和出租人的双重身份,故其作为承租人,有权向业主(即一房东)提出减免租金的主张,同时其作为出租人,应该将减免租金的优惠措施切实惠及次承租人(即实际的租户)。实践中,已经出现部分二房东(如大型商场、商务楼宇、长租公寓、企业园区等的经营者)在取得业主的租金减免后,拒绝对次承租人给予租金减免,截留了该政策红利。

    律师提示:如果您是二房东,我们建议您可以积极主动向一房东提出租金减免的要求,在取得一房东租金减免后,应主动同意次承租人提出的租金减免要求,不应该将该政策红利截留,更不应该通过伪造、变造等非法方式套取政府的相关政策优惠。

    如果您是向二房东租赁房屋的承租人,我们建议您可以积极主动向二房东提出租金减免的要求,同时也尽可能了解一房东是否已经给予二房东租金减免,或者配合二房东一起直接向一房东提出租金减免的要求。对于二房东截留租金减免政策红利的,您可以向一房东反映,或者向政府有关部门投诉举报。

    三、承租人是否有权以疫情影响为由提前退租

    由于各地政府疫情管控,造成工厂停工、商铺停业、异地承租人无法回到出租房居住等情况,个别承租人以此为由提出退租。对此,我们认为,由于目前疫情的影响时间较短,即使本次疫情符合不可抗力的构成要件,但在法律层面并不必然导致租赁合同解除,因为疫情造成的承租人无法使用房屋的障碍是暂时的,并没有导致承租人长期无法使用,不足以构成合同目的无法实现或者合同无法继续履行,此时承租人单方提出退租以解除租赁合同,不存在法定免责事由,否则应该承担相应的违约责任。

    律师提示:如果您是承租人,短期内您只能就减免租金、延长租期等事项与出租人友好协商,合理分担因疫情防控导致的不利后果。但简单粗暴地以疫情影响为由提出退租,一旦形成诉讼,您的退租主张可能无法得到法院支持。

    四、租赁合同到期后出租人有权要求承租人限期腾房吗?

    租赁合同到期后,双方应就是否续租开展友好协商,协商一致的双方可以继续履行新的租赁合同。协商不成的,承租人应当在出租人要求的合理期限内搬离,但出租人提出的搬离期限应该充分考虑当前疫情管控给搬离带来的难处,在未取得承租人同意的情况下,不应当擅自腾退承租人的物品,以免造成不必要的诉争。

    律师提示:如果您是承租人的,因疫情影响暂时无法与出租人取得联系的,请在恢复通讯条件后,立刻与出租人取得联系,并提交政府出台的相关管控措施文件,以证明自己是因为疫情被隔离、交通中断等原因无法返回原地,与出租人合理协商腾房的期限及方式,以免造成您存放在房屋里的财产不必要损失。

    如果您是出租人的,在租赁合同到期后,应提前联系承租人,征询其续租的意愿,对于因疫情影响暂时无法与承租人取得联系的,请在恢复通讯条件后,立刻与承租人取得联系。在取得联系之前,建议您对于承租人存放于承租房屋内的私人物品予以妥善放置,以免造成对他人合法财产的不必要侵犯。如果疫情持续时间较长,且长期无法联系承租人,出租人拟单方面腾退房屋的,也建议出租人在腾房时做好现场公证,保留证据,并妥善保管相关物品,以免造成不必要的诉争。

    五、为服从政府疫情管控措施,新增了哪些合同约定外的责任?

    为有效管控疫情,各地政府紧急发文,要求出租人(包括一房东和二房东)、房屋中介机构等主体,履行申报承租人信息、告知承租人延迟返程、返程后报告社区、配合开展居家医学隔离观察等义务,甚至规定如果出租人未履行上述义务的,将可能被暂停出租业务、甚至被予以相应处罚。杭州市余杭区即出现房东王某,对武汉来杭的承租人员,未履行向社区主动报告职责,甚至隐瞒实情,被公安机关予以行政拘留处罚的案例。

    律师提示:在这非常时期,对于广大的出租人来说,的确增加了一些合同约定范围外的职责和义务,如果违反还需要承担法律责任。在此,我们建议,如果您是出租人,建议您切实按照当地政府机关的具体要求,履行好应尽的公民义务,为打赢这一场新冠肺炎疫情战贡献自己的一份力量!

    特别声明
    以上所刊登的文章内容仅供参考,不属于浙江星韵律师事务所出具的正式法律意见。如司法机构、行政部门有进一步规定的,请按相关规定执行。


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